法官总结：超详细的婚恋购房法律要点指南

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爱情固然是火热的，但购房却要理智。在婚恋的不同阶段、各种不同出资组合及产权登记模式可能隐含哪些法律要点？本文为自身具备出资能力的情侣和依赖父母出资的情侣分别准备了13&14个法律要点，帮助大家看清婚恋买房的真相。

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文 | 熊燕 少年家事庭三级高级法官

来源 | 上海二中院

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自身有出资能力的情侣们请看

情侣 编号	婚恋阶段	出资模式	产权登记安排
1	未婚	结婚前的任何阶段	一方全额出资或婚前还清房贷	出资方名下
【法律要点】如无特别约定，房屋当然认定为出资方的个人财产。
2	未婚	可预见期限内会结婚	一方支付首付并自己申请银行贷款	出资方名下
【法律要点】处理时依双方是否已结婚而有所区别： a.未结婚，如无特别约定，房屋当然认定为出资方的个人财产；结婚后，一方继续还贷的资金除有充分证据证明系其个人婚前财产外，一般应认定系用夫妻共同财产还贷； b.离婚分割援引《民法典婚姻家庭编司法解释一》第七十八条的规定处理，即可认定房屋归登记方，剩余贷款为其个人债务，另一方婚后参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分作为夫妻共同财产，由登记方对另一方进行补偿。
3	未婚	未明确结婚意愿与时间	一方全额出资	双方名下
【法律要点】处理时依双方是否已结婚而有所区别： a.如无特殊情况，基于我国对不动产的权属采取登记公示主义，登记双方可印证二人共有意思； b.确定共有方式和各自份额，遵循约定优先原则，登记簿记载内容是重要依据； c.未结婚即分割，没有约定则综合各种因素，以公平为原则酌情确定未出资方份额（常在10%到30%范围内）； d.离婚时分割，没有约定则遵循夫妻共同财产分割的一般规则，适当兼顾双方出资因素。
4	未婚	未明确结婚意愿与时间	一方全额出资	对方名下
【法律要点】处理时依双方是否已结婚而有所区别： a.通常如无特殊情况视为出资方附条件或以结婚为目的赠与，未结成婚则出资方可要求返还； b.结成婚，因出资方未登记多为不具备购房资格，故房产应按夫妻共同财产处理，除非出资方明确表示归登记一方个人所有，则按产权登记方个人财产处理。
5	未婚	未同居或虽同居但财产各自独立	双方出资	双方名下
【法律要点】处理时依双方是否已结婚而有所区别： a.如无特殊情况，基于我国对不动产的权属采取登记公示主义，登记双方可印证二人共有意思； b.确定共有方式和各自份额，遵循约定优先原则，登记簿记载内容是重要依据； c.未结婚即分割，没有约定则综合各种因素，以公平为原则酌情确定未出资方份额（常在10%到30%范围内）； d.离婚时分割，没有约定则遵循夫妻共同财产分割的一般规则，适当兼顾双方出资因素。
6	未婚	未同居或虽同居但财产各自独立	双方出资	一方名下
【法律要点】处理时依双方是否已结婚而有所区别： a.非登记方对购房是否有出资且该出资是否具有共同购房的意思均需证明； b.未结成婚，较难证明共同购房意思，非登记方出资可按借款、赠与处理； c.离婚时分割，若婚前双方系以结婚目的共同购房，综合出资比例、共同生活长短等作为共同财产处理。
7	未婚	已同居，收入、支出混同	出资状况一般比较模糊	双方名下
【法律要点】处理时依双方是否已结婚而有所区别： a.约定优先； b.无约定，同居结束分割，按一般共有财产处理（出资比例是确定份额的重要依据）； c.无约定，离婚时分割，作为夫妻共同财产处理。
8	未婚	已同居，收入、支出混同	出资状况一般比较模糊	一方名下
【法律要点】处理时依双方是否已结婚而有所区别： a.有无共同购房的意思影响是否属于二人共有的判断； b.同居结束分割，除能证明具有共同购房意思按一般共有财产处理外，还视情况可按借款、赠与处理； c.离婚时分割，可推定以结婚目的购房，按照共同财产分割。
9	已婚	一方婚前个人财产全资购房	出资方名下
【法律要点】婚前个人财产在婚后的转化，如无特殊情况，一般认为仍为个人财产。
10	已婚	一方婚前个人财产全资购房	双方或对方名下
【法律要点】夫妻共同财产，出资因素只是分割时兼顾考虑的众多因素之一，视情况可忽略出资情况。
11	已婚	夫妻共同购房（均为夫妻共同财产出资或夫妻均以个人婚前财产出资或上述资金来源均含）	一方或双方名下
【法律要点】夫妻共同财产，出资因素只是分割时兼顾考虑的众多因素之一，视情况可忽略出资情况。
12	已婚	夫妻共同购房（均为夫妻共同财产出资或夫妻均以个人婚前财产出资或上述资金来源均含）	未成年子女名下
【法律要点】 a.不能简单按照登记情况认定房屋为未成年人房产； b.除有证据证明夫妻真实意思确为赠与未成年子女外，离婚分割时以将该房屋作为共同财产处理为宜。
13	已婚	夫妻共同购房（均为夫妻共同财产出资或夫妻均以个人婚前财产出资或上述资金来源均含）	夫妻或一方与子女名下
【法律要点】 a.除非有相反证据，一般认定系夫妻双方与子女共同所有，共有方式无约定则推定共同共有； b.分割时，若双方对未成年子女份额无一致意见，则考虑未成年人完全未出资，在均等分割基础上适当降低其份额。

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依赖父母出资的情侣们请看

情侣编号	婚恋阶段	出资模式	产权登记安排
1	未婚	一方父母全额出资	出资方子女名下
【法律要点】出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第一款，认定为对自己子女个人的赠与：房屋属于登记方个人财产。
2	未婚	一方父母全额出资	对方子女名下
【法律要点】出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第一款，认定为对自己子女个人的赠与：除有证据证明是对登记方的一般赠与外，应认定为父母以子女结婚为目的而赠与，未结成婚可主张返还出资，结婚后房屋一般作为夫妻共同财产处理。
3	未婚	一方父母全额出资	情侣二人名下
【法律要点】出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第一款，认定为对自己子女个人的赠与： a.如无特殊情况，基于我国对不动产的权属采取登记公示主义，登记双方可印证二人共有意思； b.确定共有方式和各自份额，遵循约定优先原则，登记簿记载内容是重要依据； c.未结婚即分割，没有约定则综合各种因素，以公平为原则酌情确定未出资方份额（常在10%到30%范围内）； d.离婚时分割，没有约定则遵循夫妻共同财产分割的一般规则，适当兼顾双方出资因素。
4	未婚	一方父母支付首付款	如无相反证据，推定贷款由产权登记主体承担	出资方子女名下
【法律要点】出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第一款，认定为对自己子女个人的赠与： a.未结婚，如无特别约定，房屋当然认定为出资方的个人财产；结婚后，一方继续还贷的资金除有充分证据证明系其个人婚前财产外，一般应认定系用夫妻共同财产还贷。 b.离婚分割援引《民法典婚姻家庭编司法解释一》第七十八条的规定处理，即可认定房屋归登记方，剩余贷款为其个人债务，另一方婚后参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分作为夫妻共同财产，由登记方对另一方进行补偿。
5	未婚	一方父母支付首付款	如无相反证据，推定贷款由产权登记主体承担	另一方子女名下
【法律要点】出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第一款，认定为对自己子女个人的赠与： a.除有相反约定外，认定为双方子女共有财产； b.按共同财产处理，共有方式与各自份额遵循约定优先原则； c.未结成婚分割，未约定则推定按份共有; d.离婚时分割，按照夫妻共同财产分割。
6	未婚	一方父母支付首付款	如无相反证据，推定贷款由产权登记主体承担	情侣二人名下
【法律要点】出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第一款，认定为对自己子女个人的赠与： a.按共同财产处理，共有方式与各自份额遵循约定优先原则； b.未结成婚分割，未约定则推定按份共有; c.离婚时分割，按照夫妻共同财产分割。
7	未婚	双方父母出资	登记一方或双方名下
【法律要点】出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第一款，认定为对自己子女个人的赠与： a.双方父母均出资这一事实加强了为结婚目的购房的可能，故一般按共同财产处理； b.无约定，离婚时分割相对于结婚未成时分割，在考虑双方出资比例外还兼顾婚姻过错、子女抚养、共同生活时间等因素。
8	已婚	一方父母出全资	登记自己子女名下
【法律要点】仍须强调出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款，有约定从约定，无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理，即一般认定系对夫妻双方的赠与： a.依据原《婚姻法司法解释三》第七条规定，此情形视为父母出资是只对自己子女一方的赠与，房产认定为其个人财产； b.《民法典婚姻家庭编司法解释一》删除了上述规定，实践中多数观点仍然认为此情形视为一方父母对自己子女的赠与符合社会常理。
9	已婚	一方父母出全资	登记对方子女名下
【法律要点】仍须强调出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款，有约定从约定，无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理，即一般认定系对夫妻双方的赠与： a.如无特殊情况，一般认定系夫妻共同财产； b.离婚时若无约定，在等分基础上综合婚姻具体情况适当兼顾出资父母方子女利益。
10	已婚	一方父母出全资	双方子女名下
【法律要点】仍须强调出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款，有约定从约定，无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理，即一般认定系对夫妻双方的赠与： a.如无特殊情况，一般认定系夫妻共同财产； b.离婚时若无约定，在等分基础上综合婚姻具体情况适当兼顾出资父母方子女利益。
11	已婚	一方父母部分出资（通常是首付款），夫妻共同还贷	出资方子女一人名下
【法律要点】仍须强调出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款，有约定从约定，无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理，即一般认定系对夫妻双方的赠与： a.就父母出资是否仅是对自己子女个人的赠与，争议较多，故明确约定显得尤为重要; b.房产一般认定为夫妻共同财产，离婚时若无约定，父母出资部分可更多地作为自己子女对房屋的出资贡献从而影响分割比例的调整。
12	已婚	一方父母部分出资，夫妻共同还贷	对方子女或夫妻双方名下
【法律要点】仍须强调出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款，有约定从约定，无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理，即一般认定系对夫妻双方的赠与： a.认定夫妻共同财产； b.离婚时若无约定，在等分基础上综合婚姻具体情况适当兼顾父母出资方子女利益。
13	已婚	双方父母出资	夫妻一方名下
【法律要点】仍须强调出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款，有约定从约定，无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理，即一般认定系对夫妻双方的赠与： a.原《婚姻法司法解释三》第七条曾规定，可认定双方按照父母出资份额按份共有，实践中引发各种争议，现已删除； b.如无约定，应认定为夫妻共同财产，在等分基础上综合婚姻具体情况可适当兼顾主要出资父母方子女的利益。
14	已婚	双方父母出资	夫妻双方名下
【法律要点】仍须强调出资并不等于父母向子女直接转让房产，就父母出资而言，依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款，有约定从约定，无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理，即一般认定系对夫妻双方的赠与：认定夫妻共同财产。

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以下情形对情侣们通用的提示

1. 购房合同签订时间与最终产权登记时间相隔较长，在此期间，婚姻状态发生变化

法律要点：

① 产权登记时间是购房合同正常履行的结果，一般不以该时间点作为判决房屋是否婚内取得的依据；

② 离婚时尚未取得不动产登记证书，若双方对房屋所有权有争议宜协商解决或待取得完全所有权后再行诉讼解决。

2. 房产登记上有夫妻及双方未成年子女外的第三方

法律要点：离婚诉讼时一般不予处理，夫妻可另案析出第三方份额后再分割夫妻共有部分。

3. 主张父母出资系借贷关系

法律要点：

① 《民法典婚姻家庭编司法解释一》对父母出资认定是对一方或双方赠与的规定，以实际出资时各方意思表示不明为前提，系从我国实际社会生活的常理出发所作的推定；

② 若有证据（出资父母直至离婚诉讼才作出的“不是赠与”的陈述或证明，尚不充分）证明就父母出资形成的是借贷关系，则不适用上述推定，结合出资用途一般认定该出资系夫妻共同债务；

③ 若父母出资成立借贷关系，则该部分金额对应的出资，认定系夫妻各半所做贡献。

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